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Bodengutachten

Was ist ein Bodengutachten?

Ein Bodengutachten gibt Aufschluss darüber, ob der Boden eines Grundstücks als Bauland geeignet ist. Es wird auch Baugrundgutachten, Gründungsgutachten oder geologisches Gutachten genannt.
Bei einem Bodengutachten prüft ein Bodengutachter, ob der Boden Mängel aufweist, die später zu Schäden am geplanten Objekt führen könnten – etwa Feuchtigkeitsschäden, Absackungen oder Risse durch Setzungen. Bodenexperten sprechen hier von einem Baugrundrisiko. Im Zuge eines Bodengutachtens untersuchen Bodensachverständige sowohl die Struktur des Untergrunds als auch seine bodenmechanischen Eigenschaften. Wichtige Fragen sind dabei: Welche Last kann der Untergrund tragen? Und wie ist das Setzungsverhalten des Bodens? Auch Informationen über das Vorkommen von Grundwasser sowie Angaben über die Versickerung von Oberflächengewässern sind relevant. Stößt der Bodengutachter auf Probleme, wird er zudem konkrete Vorschläge unterbreiten, wie der Boden saniert werden kann.

Was wird bei einem Bodengutachten gemacht?

Um ein Bodengutachten zu erstellen, führt der Bodengutachter mehrere Bohrungen durch: Dabei handelt es sich zum einen um die sogenannte Baugrundsondierung, die auch Rammkernsondierung genannt wird. Darüber hinaus wird eine Methode angewandt, bei der mehrere kleine Rammlöcher gesetzt werden. An mindestens zwei sich gegenüberliegenden Stellen des Grundstücks werden Bohrungen durchgeführt. Der Bohrmeister bohrt bis zu einer Tiefe von etwa einem Meter unterhalb der geplanten Gründungssohle. Dazu muss er genau wissen, wo das geplante Haus später stehen soll. Anschließend werden die Bodenproben im Labor untersucht.

Was ist ein erweitertes Bodengutachten?

Stößt der Bodengutachter auf Probleme, oder sieht er Risiken für das geplante Bauwerk, kann der Baustellenbericht erweitert werden. Das Bodengutachten enthält dann zusätzlich Informationen über Altlasten oder Schadstoffe. Altlasten kommen insbesondere dann vor, wenn sich auf dem Grundstück zuvor eine Tankstelle oder ein Gewerbebetrieb befand. Manchmal wird ein Bodengutachter auch zu dem Schluss kommen, dass der Boden aufgrund von Kontaminationen saniert oder ausgetauscht werden muss. Das ist meist sehr teuer.

Wann ist ein Bodengutachten notwendig?

Ein Bodengutachten ist in Deutschland nicht Pflicht. Im Fall eines Rechtsstreits wird das Gericht aber auf Vorlage eines Bodengutachtens bestehen. Für dessen Erstellung ist derjenige verantwortlich, der auf dem Grundstück ein Haus errichten möchte. Er trägt alle Risiken, die sich aus der Entwicklung ergeben.
Es ist aber auch möglich, vor Erwerb einer Immobilie ein Bodengutachten beim Verkäufer anzufordern. Weist das Baugrundgutachten gravierende Mängel auf, sollten Sie von einem Kauf absehen. Beim Kauf eines bereits bebauten Grundstücks ist ein Bodengutachten zwar nicht zwingend erforderlich. Um den Wert Ihrer Immobilie zu dokumentieren, ist ein Bodengutachten aber auch in diesem Fall sinnvoll. Was steht in einem Bodengutachten oder Baugrundgutachten?
Ein Bodengutachten enthält folgende Informationen:

Bauherr/-in
Bauort des Bodengutachtens
Struktur des Untergrunds des Bodengutachtens
Bodenmechanische Eigenschaften (Tragfähigkeit, Setzungsverhalten)
Bodentyp und Bodeneigenschaften
Infiltrationskapazität von Oberflächenwasser (d.h. Regen und künstliche Bewässerung) des Bodengutachtens
ein Bodengutachten enthält detaillierte Angaben zu Grundwasservorkommen und möglichen Grundwasserbelastungen
ebenfalls erwähnt wird in einem Bodengutachten die Frostbeständigkeit eines Baus
Ausführung und Spezifikation der Erdarbeiten (Aushub)
Gebäudeabdichtung im Bodengutachten

Aus dem Baugrundgutachten geht außerdem hervor, welche maximalen Abmessungen das Fundament haben darf. Manchmal ordnen Bodengutachter ein Grundstück auch einem bestimmten Erdbebengebiet zu.

Worum handelt es sich bei einer Bodenklasse? Und warum wurde diese Klassifikation im Bodengutachten mittlerweile abgeschafft?

Sogenannte Bodenklassen dienen dazu, Zustand und Art eines Bodens zu kategorisieren. Diese Einteilung erteilt Auskunft über die Dauer eines Bauvorhabens sowie die Beschaffenheit des Gebäudes, das auf dem untersuchten Boden entstehen soll. Auch die Baukosten hängen stark von der jeweiligen Bodenklasse ab. Insgesamt gibt es sieben Kategorien von Bodenklassen:

Bodenklasse 1: Mutterboden
Bodenklasse 2: Fließbodenarten
Bodenklasse 3: leicht lösbare Bodenarten
Bodenklasse 4: mittelschwer zu entfernende Bodenarten
Bodenklasse 5: schwer zu entfernende Bodenarten
Bodenklasse 6: leicht lösbares Gestein und vergleichbare Bodenarten
Bodenklasse 7: schwer lösbares Gestein

Bislang erfolgte die Klassifikation von Böden gemäß der DIN-Normen. Um die Begriffe zu vereinheitlichen, wurde die Einteilung in separate Bodenklassen im Jahr 2019 durch die sogenannten Homogenbereiche ersetzt. Diese können aus einzelnen, aber auch aus mehreren Boden- oder Felsschichten vergleichbarer Eigenschaften bestehen. Die Benennung und Bezeichnung der Homogenbereiche unterliegt dem Bodengutachter. Dabei wird sinnvollerweise eine Abkürzung gewählt, etwa um einem bestimmten Gewerk Bohrarbeiten zuzuordnen. Es hieße dann beispielsweise DIN 18301 – „BOH“ und könnte eine fortlaufende Nummerierung erhalten, z.B. 1A, 2A, 3A usw.

Was kostet ein Bodengutachten?

Die Kosten für ein Bodengutachten betragen zwischen 1.000 und 2.500 Euro. Ein durchschnittlicher Einstiegspreis für ein Standardgutachten liegt bei 5 € pro Quadratmeter. Der genaue Preis hängt aber auch von der Grundstücksgröße, der Baufläche und dem konkreten Analyseaufwand ab. Wenn Sie einen Keller planen, wird die Baustellenaufnahme um 15-20 % teurer.
Die Kosten für ein Bodengutachten mögen auf den ersten Blick hoch erscheinen. Sie sind aber im Vergleich zu den Kosten für den gesamten Hausbau moderat. Und der Aufwand lohnt sich: Erweisen sich nämlich später beim Bau die Bodenverhältnisse als problematisch, gerät das ganze Projekt in Gefahr.

Wer muss ein Bodengutachten bezahlen?

Will ein Eigentümer auf seinem Grundstück bauen, bezahlt er das Bodengutachten aus eigener Tasche. Wer wiederum mit dem Erwerb eines Grundstücks liebäugelt, kann selbstverständlich mit dem Eigentümer aushandeln, dass dieser die Kosten für die Baugrunderkundung übernimmt. So wird gewährleistet, dass sich ein Grundstück auch tatsächlich für ein Bauvorhaben eignet.
Auch beim Verkauf einer Immobilie wirkt es sich möglicherweise positiv auf die Preisverhandlung aus, wenn ein Bodengutachten zur Verfügung gestellt werden kann.

Wer führt ein Bodengutachten durch?

Wenn Sie als Bauherr oder Entwickler einen Bodengutachter suchen, sollten Sie nach einem unabhängigen geotechnischen Gutachter Ausschau halten. Diese finden Sie im Internet oder in den Gelben Seiten. Der Vermessungsingenieur sollte aus der Region stammen, in der sich das Grundstück befindet, denn dann kennt er im besten Fall schon die Besonderheiten der Gegend.

Wie lange dauert eine Bodenerkundung?

Die Bohrungen dauern in der Regel 3 Stunden. Ein Baugrundgutachter kann dann oft eine erste Einschätzung vornehmen. Die detaillierte Auswertung im Labor benötigt in der Regel mehrere Tage. Danach muss das Bodengutachten schriftlich festgehalten werden. Dies dauert wiederum 1-2 Wochen. Stößt ein Bodengutachter auf Altlasten oder Schadstoffe, dauert die Erstellung eines Bodengutachten meist länger.

Kann ich anhand eines Bodengutachtens ein problematisches Grundstück erkennen?

Es gibt Hinweise, die schon auf den ersten Blick einen problematischen Untergrund erkennen lassen. Dazu gehören beispielsweise abgesenkte oder erhöhte Gehwege, schräge Straßenlaternen oder (Teile von) Gebäuden sowie Grundstücke, die aufgeschüttet wurden.
Letztendlich kann nur ein Baugrundgutachter eine definitive Aussage über die Bodenqualität treffen. Ein Bodengutachten ist daher auf jeden Fall empfehlenswert. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten Sie das Bodengutachten richtig lesen. Wenn Sie das Bodengutachten nicht selbst auswerten wollen oder können, bitten Sie den Gutachter, Ihre Fragen zu beantworten.